从房价形成机理谈我国高房价治理问题
李雪，汪应宏，徐目圣**
作者简介：李雪，（1987-），女，研究生，主要研究方向：土地经济
通信联系人：汪应宏，（1967-），男，中国矿业大学环境与测绘学院土地资源管理系教授、博士生导师，
主要研究方向：土地经济理论与应用、资源评价与管理等. E-mail: wyh3337@163.com
（中国矿业大学环境与测绘学院，江苏 徐州 221116）
5 摘要：房价上涨是近年来社会广泛关注的一个热点问题，房价上涨的持续性以及房价过快上
涨的危害是大家关注的重点。本文正是基于这样的背景，选取房地产业与经济的切合点，即
房地产价格作为研究对象，以房价供求形成机制为出发点，研究分析房价变动的影响因素，
提出投机需求推高住房价格的假说，并通过对比江苏省各市的2003-2009 年住宅需求面积与
新增销售面积，验证了这一假说，继而从增加市场供给、加强政府干预、加强导向宣传等方
10 面提出抑制房价的三点建议。
关键词：房价；形成机理；投机需求
 0 引言
住房价格问题一直是困扰着中国经济的问题，房价一直呈现着持续上涨、居高不下的态
势。有人认为高房价源于高地价[1][2]，由于土地价格的提升，成本成为决定价格的重要因素，
35 预期房价会随之增长，进而推动房价。高房价的背后，实际上是地方政府的土地财政。从
2000 年以来，土地出让严格执行“招、拍、挂”的政策，使得地价连连推高，“价高者得”的政
策下，各地“地王”频现。根据《关于2010 年中央和地方预算执行情况与2011 年中央和地方
预算草案的报告》显示，2010 年全国财政收入为83080.32 亿元，其中，国有土地使用权出
让收入29109.94 亿元，约占全国财政收入的35.04%。以上数据折射出了我国土地供应制度
40 问题和金融制度问题，财政和GDP 的考核制度成为了很多地方政府卖地的催化剂，各级地
方政府的主要收入渠道就是土地财政，因此地方政府会努力将土地价格和房价维持在高位水
平。
房价上涨带动地价上涨。郑光辉[3]指出土地价格是提前支付的土地地租，就因果关系而
 言，是房价上涨增加了对土地的需求而导致地价的上涨，地价的高低与否是房价高低的结果，
45 不是房价高低的原因。李和裕认为房地产市场需求强劲，房价涨幅较大是城市地价不断上涨
重要的带动因素。温修春和吴阳香认为在正常的市场机制条件下，土地的价格是由土地的产
出价值所决定，是房价拉动了地价的增长。
1 从房价形成机理看待高房价
房价主要是由需求和市场决定的。房地产需求基本上可以分为两类：一类是真实的居住
50 需求，即为了中长期居住使用而产生的购买需求比如结婚生子、改善住房条件实现住房升级、
城市化过程中农民进城等因素而导致对住房的需求，为规避因房价上涨而遭受损失的提前性
住房需求，以保值、增值以及谋求租金收益的投资性需求等；另一类是在预期房价上涨的情
况下，以实现短期增值为目的，大量套购住房赚取倒手差价的投机性需求[4]。
当房价处于上涨态势，人们的预期也随行就市，供给方的投机者就会利用虚假销售、高
55 抬房价等各种手段减少现时供给，供给就会相对减少。需求方，无论是真实居住需求者还是
投机性需求者都会加大对住房的即期需求，需求就相对增加，价格就会不断攀升[5]。
借用西方经济学的供给需求曲线来进行分析[6]，如图1 所示。最开始，总需求和总供给
分别由即期需求和即期供给构成。总需求曲线D1 与总供给曲线S1 决定了均衡点E1，均衡价
格P1。由于投机需求的存在，总需求增加，即总需求曲线由D1 右移至D2。由于投机供给的
60 存在，使总供给减少，总供给曲线由S1 左移至S2。现在总需求与总供给决定的均衡点E2，
均衡价格为P2。地产泡沫为P1P2。即期的购房者只能被动接受P2 价格。如果预期真实的住
房需求增加，投机需求量与投机供给量仍会进一步增加，房价会进一步上升即D2 线进一步
右移至D3，S2 线进一步左移至S3，形成均衡点E3，均衡价格P3。只要真实需求不减，投机
就有获利的基础，房价就有上升的推动力。
65
图1-1 住房的投机供求曲线
2 分析住房销售面积与需求面积的变化关系
单纯地从房价形成机理角度来考虑高房价问题，为找寻造成其价格过高是由于何种需求
D1
D2
D3
S1
S2
S3
Q
P
P1
E1
 70 所导致，本文选取江苏省为例，对高房价的原因做出进一步分析。首先查询江苏省统计年鉴，
整理出江苏省各市2003-2009 年的人口增长、人均住房面积数据，计算得出城市住房需求面
积（即居民的真实住房需求），再通过查询城市每年固定资产投资中新增的住宅销售面积数
据，将两者进行对比分析。表2-1 和表2-2 分别是江苏省各市2003-2009 年人口增长对新增
住宅的需求面积表以及各市新增的住宅销售面积表。图2-1 至2-4 分别为南京市、无锡市、
75 南通市及徐州市2003-2009 年住宅需求面积与新增销售面积对比图。
表2-1 江苏省各市2003-2009 年人口增长对住宅的需求面积（万平方米）
城市 2003年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年
南京市区 200.43 247.75 295.49 283.61 254.28 184.27 127.90
无锡市区 90.53 102.66 133.33 103.25 99.19 47.46 24.29
徐州市区 56.43 1.66 290.68 41.06 34.77 37.59 49.24
常州市区 -33.06 102.76 102.04 49.08 67.65 37.43 26.32
苏州市区 120.69 104.84 114.23 150.13 161.00 92.51 66.22
南通市区 45.03 35.65 28.56 37.67 18.27 8.60 3999.65
连云港市区 26.97 30.58 112.07 24.82 18.64 308.59 261.51
淮安市区 42.61 83.11 61.92 93.88 1.07 47.04 -115.51
盐城市区 32.23 2064.51 -0.75 16.20 156.26 96.36 20.48
扬州市区 50.51 39.63 56.18 37.93 43.90 140.24 7.98
镇江市区 10.90 19.89 15.30 20.25 3.27 -0.22 21.71
泰州市区 26.56 14.90 17.77 28.16 15.99 481.61 43.04
宿迁市区 83.21 3005.37 43.11 46.88 48.49 45.38 54.80
表2-2 江苏省各市2003-2009 年新增住宅销售面积（万平方米）
城市 2003年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年
南京市区 370.52 502.18 859.35 895.88 999.98 605.75 1015.09
无锡市区 171.79 212.96 351.08 350.45 443.29 276.63 659.06
徐州市区 29.89 46.67 102.84 116.94 93.49 106.98 271.42
常州市区 137.39 152.05 301.24 317.83 400.29 333.82 658.31
苏州市区 196.32 270.29 384.82 558.29 702.67 353.64 854.28
南通市区 84.21 66.83 100.90 208.92 216.83 196.03 307.77
连云港市区 69.32 79.74 94.90 81.42 126.45 114.18 230.59
淮安市区 78.09 85.13 103.75 100.51 175.88 159.78 275.45
盐城市区 20.90 46.21 66.90 127.27 144.73 107.78 202.69
扬州市区 97.02 103.75 168.40 163.61 185.85 117.15 213.76
镇江市区 65.35 58.18 136.68 115.13 152.81 100.28 238.27
泰州市区 54.92 37.97 62.98 82.61 98.25 85.23 143.24
宿迁市区 18.20 36.87 88.56 77.89 97.75 95.60 151.29
80
南京市2003-2009年住宅需求面积与新增销售面积对比图
0.00
200.00
400.00
600.00
800.00
1000.00
1200.00
2003 2004 2005 2006 2007 2008
时间
面积/万平方米
住宅销售
住宅需求
图2-1 南京市2003-2009 年住宅需求面积与新增销售面积对比图
 无锡市2003-2009年住宅需求面积与新增销售面积对比图
0.00
100.00
200.00
300.00
400.00
500.00
600.00
700.00
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
时间
面积/万平方米
住宅销售
住宅需求
图2-2 无锡市2003-2009 年住宅需求面积与新增销售面积对比图
85
南通市2003-2009年住宅需求面积与新增销售面积对比图
0.00
50.00
100.00
150.00
200.00
250.00
2003 2004 2005 2006 2007 2008
时间
面积/万平方米
住宅销售
住宅需求
图2-3 南通市2003-2009 年住宅需求面积与新增销售面积对比图
注：由于南通市进行了区划调整，2009 年末人口比2008 年增加124 万，故2009 年数据不列入参考范围。
徐州市2003-2009年住宅需求面积与新增销售面积对比图
0.00
50.00
100.00
150.00
200.00
250.00
300.00
350.00
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
时间
面积/万平方米
住宅销售
住宅需求
90
图2-4 徐州市2003-2009 年住宅需求面积与新增销售面积对比图
由上述图表数据我们可以发现，住宅销售的面积呈现稳中有升的趋势，而住宅需求面积
 却是稳中有所回落，因此若仅仅从需求供给角度考虑房价过高的问题，我们就可以得出房价
95 过高并不是由人们对住房的真实需求所造成的，而是如图2-1 住房的投机供求曲线所显示的
那样，由于投机需求的存在而导致房价的不断攀升。
3 抑制房价的措施与建议
1）增加市场供给，减少供需矛盾
政治经济学上指出，价格受供求关系影响围绕价值上下波动。首先分析房地产市场，国
100 民经济的发展，人们收入的增长，激发了城镇居民对住房的新需求，另外流动人口增多和新
增人口对住宅也产生了巨大需求，但是我国城市化进程的加快和商品房真实性供给量形成了
明显的供求矛盾，作为当前来看，商品房真实性供给，明显满足不了市场需求；与之同时，
经济适用房和廉租房开发建设上的薄弱，加剧了市场的供需不平衡。
2）政府加强干预，促进和谐发展
105 “安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，对于普通百姓来讲，都希望能实现“居者有
其屋”的梦想，可是，在这个房价暴涨的年代，“高房价”已经让很多的中低端收入群体的住
房梦想变得非常遥远。这个时候，政府应该出台有效措施控制房价。这里面主要也有三点：
第一、加快廉租房和经济适用房建设，让中低端收入群体有房住；第二、地方领导要切实负
担起房价过快上涨的责任，关注民生；第三，控制住房上市再交易，打击住房炒作；尤其是
110 对于经济适用房，可以取消再交易；对于商品房，增加交易的征税力度。
3）加强导向宣传，引导市场健康
有分析指出，中国人首次购房年龄平均为27 岁，而欧美人首次购房年龄平均为40 岁，
也就是说，中国有大批不需要购房或者暂不具备能力购房的人选择了购房。中国现在年轻人
结婚的前提，必须是拥有一套新房，如果没有的话，那么找对象可能都困难，民间甚至有“丈
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