城镇土地级别界线划定方法研究
徐目圣，汪应宏，李雪**
作者简介：徐目圣，（1988-），男，研究生，土地估价师，主要研究方向：土地经济。
通信联系人：汪应宏，（1967-），男，中国矿业大学环境与测绘学院土地资源管理系教授、博士生导师，
主要研究方向：土地经济理论与应用、资源评价与管理等. E-mail: wyh3337@163.com
（中国矿业大学环境与测绘学院，江苏 徐州 221116）
5 摘要：城镇土地级别确定时，很多时候会采用道路作为土地级别界线。但是在一般条件下，
道路两侧土地质量没有明显的差异，应当划归为同一土地级别。所以单纯的以道理红线或者
中心线作为土地级别界线是不合适的。本文通过分析城镇土地定级级别界线确定时存在的此
问题，按照相关规程要求，运用动态里地线模型和道路影响衰减模型，结合淮海经济区某城
市土地定级实际，分别给出不同定级类型中级别界线确定的方法。
10 关键词：土地定级；级别界线；方法
中图分类号：F301.2
 0 前言
城镇土地定级有综合定级和分类定级两种类型。综合定级指对影响城镇土地质量的各种
经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合评价值的差异划定土地级。分类定级是指分别
对影响城镇某类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按分类评价值的差异划
30 定土地级；分类定级包含商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级等。[1]城镇土地级别
确定时，很多时候会采用道路作为土地级别界线。但是在一般条件下，道路两侧的土地应该
具有很强的相互替代性，即道路两侧土地质量没有明显的差异，应当划归为同一土地级别。
所以单纯的以道理红线或者中心线作为土地级别界线是不合适的，更加恰当的做法是高一级
别土地边界线应当沿着道路向低一级别方向平移一段距离。对于不同级别道路、不同定级类
35 型，如何分别确定这段距离，是本文试图解决的问题。
1 级别界线确定的要求与原则
1.1 城镇土地级别边界落实基本要求
城镇土地级别划定后，必须将其边界落实到大比例尺地图、地籍图上。完成了地籍调查
的单位，必须将级别界线落实到地籍调查图，并核实相应的土地使用单位；没有进行地籍调
40 查的，将级别界线落实到大比例尺地图上，并核实相应的土地使用单位。现在定级工作图件
 基本上由电脑制图完成，即级别界线要落实到土地利用现状图或地籍图（有现状地物的大比
例尺电子图），每一宗地都要落实土地级别。
1.2 级别界线确定的原则
1）保持自然地块及权属单位完整性；
45 2）尽量采用具有地域突变特征的自然界线及人工界线；
3）级别界线两侧土地质量有较明显的差异
2 级别界线确定的具体方法
2.1 城区已建成或已出让地块所在土地级别界线的确定
在土地利用现状图上确定土地级别界线。每一宗地都应根据宗地的现状用地性质，落实
50 相应的定级类型确定的级别[2]。
2.2 城市规划区内尚未出让的地块所在土地级别界线的确定
2.2.1 道路级别指数与影响距离的测算
通过对该市不同类型的主干道、次干道以及支路的红线宽度、机动车流量、非机动车流
量等进行调查，依据《定级规程》，分别按照综合定级、商业用地定级、住宅用地定级和工
55 业用地定级进行道路级别指数的测算。考虑到同一类型道路在不同土地定级中的作用差异，
我们按其对不同类型的土地级别影响的实际情况，对道路红线宽度、机动车流量、非机动车
流量赋予不同的权重，综合定级和商业用地定级权重分别为0.4，0.3，0.3；住宅用地定级的
权重分别为0.2，0.4，0.4；工业用地定级的权重分别为0.5，0.4，0.1。依次计算出各条道路
的级别指数。
60 道路影响距离计算。主干道、次干道和支路影响距离按实际推算，其公式为：
2
d s
l
=
式中： d —主干道、次干道或支路影响距离；
s —城市定级范围面积（本次定级范围面积为331km2）；
l —主干道、次干道或支路总长度。
65 经计算，主干道的影响距离= S / 2l =1224 米；次干道的影响距离= S / 2l =756 米；支路
的影响距离= S / 2l =507 米；结合该市实际情况和规程要求，最终确定影响半径，主干道为
1200 米，次干道为750 米，支路为500 米。根据各类道路的影响距离和级别指数，编制道
路级别指数和影响半径表，见表1。
70 表1 城区道路级别指数及其影响半径
Tab.1 Urban road grading index and its influence radius
级别指数
道路类型
综合定级 商业用地定级住宅用地定级工业用地定级
影响半径（米）
混合型主干道 100 100 95 95
生活型主干道 83 83 100 67
交通型主干道 80 80 79 100
1200
次干道 65 65 71 60 750
支路 38 38 48 27 500
 2.2.2 商业用地定级土地级别界线确定方法
里地线是指一个深度值的连线，在这一深度上，道路对宗地价的影响为零，即对于里地
线深度(xi)，反映租金的函数75 y=f(x)在这点上导数为零，即dy/dx|x=xi=0。即在里地线两侧，
越向临街方向，租金越高，地价也越高；向背街方向，租金和地价不再变化。
影响里地线深度的主要因素有街道繁华程度、街道宽度以及街道两侧的商服类型，我们
在划定城镇商业用地级别时，作为级别边界往往不会采用已具规模的商业街道路，而且通过
城市中远期规划往往并不能确定此街道的商服类型，我们可以通过已建成商业街道租金（地
80 价）与道路级别指数建立动态里地线模型来推测道路的里地线[3]。
动态里地线模型是建立在租金(地价)进深变率模型基础上的一种阈值计算。以不同的道
路级别指数为参数，测算各级道路租金(地价)进深变化关系曲线，取曲线斜率变化临界点的
进深值作为里地线深度。租金与宗地进深之间的关系为反比例函数即：
c
ax b
y +
+
= 1
85 式中：y 为进深为x 的宗地租金或地价；x 为宗地进深；b，c 为待定常数；a 为与道路
级别指数有关的参数：
a = kmd + p
式中：k 为系数，m 为指数曲线的底，p 为常数；d 为街道级别指数：
Σ=
= ∗
n
i
d Ai Wi
1
Ai = 100Bi / B max
90 式中：Bi 为某指标值，Bmax 为某指标最大值，Ai 为某指标标准化后的指数，Wi 为某
指标权重值。
根据淮海经济区某城市实地调查资料，测算适合该市应用的里地线深度和租金进深递减
公式。a、建立进深关系与租金变化模型。调查临街宽度相同的店面，不同进深情况下的租
金变化，以反比例函数回归拟合得租金与进深关系（如下）。
320
(73* 2 114) 382
105
+
+ −
=
x
y d 95
b、利用租金进深变化曲线求里地线深度。分别计算xi 深度的租金值，寻求y=f(x)曲线
上的缓变点，在租金对变化量△y/y→0 处确定为里地线深度。测算结果，混合型主干道里地
线深度为21m, 生活型主干道为18m, 交通型主干道为16m, 次干道为12m，支路为9 m。
以上里地线深度即为商业用地定级级别界线确定时应该偏移相应级别道路的距离。
100 2.2.3 其他类型定级土地级别界线确定方法
应用道路影响衰减模型来确定道路影响不显著点距道路的距离，根据城区道路级别指数
与影响距离表，结合道路影响衰减模型：综合定级时，道路通达度作用分按下式衰减计算：
R ( R)1r
ij i e = f −
住宅用地定级和工业用地定级时，道路通达度作用分按下式衰减计算：
R ( R) (1 )
ij i e = f × −r
105
上两式中：
R
ij e ——道路对j 点的通达度作用分；
 i f ——道路或同类道路的功能分；
r —— j 点到i 点道路的相对距离。
定级中以支路作为级别边界时往往忽略道路对土地级别的影响。以支路影响分值作为基
110 底分值，确定综合定级、住宅用地以及工业用地级别界线偏移道路距离[4-6]，见表2：
表2 综合定级、住宅用地以及工业用地级别界线偏移道路距离
Tab.2 Deviation distance from road of the boundaries of comprehensive grading and the grading of residenial
lands and industrial lands
综合定级 住宅用地定级 工业用地定级
道路级别 影响距离道路级别
指数
边界偏移
道路距离
道路级别
指数
边界偏移
道路距离
道路级别
指数
边界偏移
道路距离
混合型主
干道 1200 100 252 95 564 95 816
生活型主
干道
1200 83 212 100 624 67 480
交通型主
干道
1200 80 203 79 372 100 876
次干道 750 65 95 71 173 60 248
支路 500 38 0 48 0 27 0
115
3 结语与展望
研究和解决城镇土地定级工作中级别界线确定的问题，对提高城镇土地定级工作的效
率、质量和水平，不断充实和完善城镇土地定级工作的方法理论体系具有重要意义。本文结
合实际，给出淮海经济区某城市土地定级级别界线确定时应该偏移道路的距离。并总结方法，
120 使之能运用到其他城镇土地分类定级中去。
[参考文献] (References)
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